房产拍卖开始成为购房者可以接受的购房方式，除了普通老百姓之外，投资者以及投资机构也开始关注各个公司的拍卖公告。（本报资料照片）
刚刚毕业的张先生，琢磨着和女友在北京购买一套价格便宜的小户型房子。近日，他在报纸上看到有关机构将举办房地产拍卖会的消息，按照报纸登载的信息，张先生对其中一套房源产生了浓厚兴趣，进行了多方比较后，他决定参加本次拍卖会去“淘”自己心仪的房子。但对于拍卖程序，他却并不了解。
与张先生相似，许多对拍卖房源感兴趣的购房者也对拍卖程序知之甚少。业内人士提醒说，与一般房产相比，要警惕购买拍卖房存在的潜在风险，在购买拍卖房时应该对一些细节有比较清楚的了解，避免得不偿失。
拍卖房为何受购房者热捧
为什么拍卖房越来越受到大家热捧呢？拍卖房具有哪些优势呢？围绕众人关心的一系列问题，记者采访了有关专业人士。
天问国际拍卖有限公司副总经理李滨说，随着购房渠道不断增多以及拍卖活动的逐渐兴起，房产拍卖开始成为购房者可以接受的购买方式，除了普通老百姓之外，投资者以及投资机构也开始关注各个公司的拍卖公告。而更为重要的一点是，拍卖房产的价格更具优势和吸引力。与市场上同地段、同类型的房源相比，拍卖房价格要相对便宜很多。
李滨举例子说，天问公司不久前拍卖的北京朝阳区高档楼盘棕榈泉国际公寓房产的成交价格是13000多元/平方米，这较该楼盘的实际市场价低每平方米数千元，因此具有比较明显的价格优势，大家也乐于购买。
北京房产中介“我爱我家”市场部李季表示，北京城内物美价廉的房子越来越难买了。不说新楼盘，二手房房价也开始不断攀高。部分购房百姓为了节约开支成本，随即开始到拍卖市场竞拍二手房。一般而言，进入拍卖场的房子，起拍价普遍比市场上同地段、同品质的房子价格低两成以上。经过几轮竞拍后，房子的成交价一般低于市值10%至20%。
与此同时，通过拍卖的方式来买卖二手房，传播速度快，资金回收迅速，是一个不错的交易方式。而且，拍卖交易的过程透明，公开竞价，价高者得，没有强买强卖，且拍卖行为受媒体、公众的关注程度更高，能保证房产的真实价值得到体现，很少出现水分。这也是越来越多的人购买拍卖房的一个重要原因。
对于目前市场上拍卖房的供应量情况，李滨说，由于拍卖房受到季节性因素和法院受理相关案件多少、标的大小等多种因素的限制，因此，具体的数字不好确定。她说，天问公司每月拍卖的房源多到几十套，少到十几套不等。
拍卖房来源多样化
以往在许多人看来，拍卖是一件高深的事情，现在却逐渐成为大众身边熟悉的事情，但对于拍卖房的来源大多数人并不是很清楚。
记者了解到，一般拍卖房的来源有两个途径，一是法院委托的强制执行的拍卖；二是个人或企业单位委托的拍卖。其中，强制执行拍卖的房子是经过法院裁定后可出具法院裁定书的，即产权登记相对清晰的房产。
“我爱我家”市场部李季告诉记者，从产权性质看，拍卖房大致可分为涉案房、债权房和尾房等几类。其中，涉案房是法院系统依法从个人或单位惩罚没收的房产，法院处理这些房产的方式主要是将其拍卖；而开发商将一部分房屋产权交给其建筑商、材料商以充当建筑款或材料费，这部分房屋是债权房。
“由于债权方有产权能直接进行销售，又希望能在极短的时间内回笼资金。因此，大部分债权人会选择让利拍卖的形式。”李季说。
此外，开发商在销售后期通常会有一些尾房难以售出，尾房的总量在楼市是个不小的数字。一些开发商不想让这部分尾房牵扯自己太多的精力，干脆将其低价拍卖。其中，几种拍卖房源中，由法院审判形成判决后，经当事人申请，法院委托拍卖行进行拍卖的涉案房产占绝大多数。
那么这种房源应该通过什么渠道进行购买呢？李季说，消费者可以通过拍卖行竞拍购得或到中介公司购买。
她介绍说，通常情况下，法院会将收缴来的房屋统一交由专业的拍卖行来拍卖。个人通过拍卖会来竞拍购买房产，在交付定金后，可以通过《拍卖公告》上的联系电话预约登记看房。
根据拍卖规则，拍卖公司要在组织拍卖之前的一段时间里，根据登记情况将具体标的看房时间通知竞买人。竞买者看房，事先必须查阅有关资料，了解房子的产权情况，如使用年限、权属、面积、税费等有关情况，获知房屋目前的市场价值等。不过，一般情况下，拍卖公司是不接受贷款竞拍的，因此参加房产拍卖对购房者的资金实力要求很大。
“很多中介公司也会参与竞拍，因为对许多拍卖会的公示，购房者并不能够及时知道。在这方面，中介公司就有着较大的优势，只要是合适的房源，不论地段，不论户型都能够竞拍下来。这样，中介公司也就积累了大量的低价房源。购房者如通过中介公司购买，选择余地也会更大些。”李季说。
业内人士支招“淘房”技巧
尽管目前拍卖会上的房产拍卖价往往比市场价低20%左右，但由于买房是一笔数额巨大的交易，因此，如何才能减少与规避竞买风险，是很多参加房产拍卖的竞买者甚为关心的问题。接受记者采访的业内人士为购买者如何“淘房”给出了具体建议。
北京链家房地产经纪有限公司总经理助理樊卓鹏提醒消费者说，由于房产拍卖现场的气氛往往比较热烈，经常会出现互相叫价，使得房价在几轮举牌之后价格已经处于高位，然而此时每位消费者都被一种“势在必得”的心理所左右，但成交之后就觉得房子买贵了，这时后悔也晚了。
他举例子说，北京市朝阳区左家庄曾经有一些房产进行拍卖，当时的该区域市场价是6500元/平方米，但是最后拍卖成交价达到了7100元/平方米。虽然这种状况出现的不多，但也说明消费者在拍卖现场很可能会出现一些盲目的“跟风”行为。因此，竞买者要对目标房屋周边同档次物业的价位进行比较了解，根据自身经济承受能力，确定对房子的心理价位和期望值。
同时，由于拍卖房的产权“先天”不足，并且部分房产的产权关系错综复杂，产权的可追溯性难度较大，许多银行也不能清楚地了解拍卖房产的真正产权关系，这为其按揭贷款服务造成了巨大的“壁垒”。樊卓鹏说，当前大多数银行都没有为拍卖房提供按揭贷款服务，这也是拍卖房目前交易过程中的一大“硬伤”。因此，消费者在购买拍卖房时应该做好比较充裕的资金准备。
李滨建议说，市民在购买拍卖房前，一定要做足功课，有备而战。一方面，购买者要确定将竞拍的标的产权是否清晰，要确认房屋是否具有完全产权和房地产转让的各项条件。同时，需了解房屋产权的使用年限、面积和周边房源的价格情况；另一方面，竞拍前一定要去现场了解房屋的实际情况，是否存在费用拖欠情况，如税费、土地出让费、物业管理费、水电费等。这些情况竞拍者可以直接去相关管理部门查询，也可委托拍卖公司确认。
李滨还告诉记者，在目前的拍卖房中，有很多都是“整拍”，就是多套房子整体拍卖，一般个人可能很难介入，而这些“整拍”房产的地段相对都较好，如果想获得这一部分房产，建议消费者还是寻找一些大型的经纪公司，一方面能够获得好的房源，另一方面还可以保证房子的产权完整和清晰。
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